LMNP en 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et réforme des plus-values

Qu'est-ce que le LMNP exactement ?

Le loueur en meublé non professionnel est un particulier qui loue un logement équipé pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement. La liste du mobilier obligatoire est fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien.

Les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. C'est ce rattachement qui ouvre l'accès à l'amortissement, et donc à une imposition très réduite pendant de longues années.

Vous restez « non professionnel » si l'une de ces deux conditions est remplie, selon service-public.fr :

• vos recettes meublées annuelles sont inférieures à 23 000 € ;
• ou elles restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC).

Au-delà, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec des cotisations sociales et une fiscalité des plus-values différentes. Pour la grande majorité des investisseurs qui travaillent, le LMNP s'applique naturellement.

Côté bail, le meublé offre plus de souplesse que la location nue : bail d'un an renouvelable (neuf mois pour un étudiant), préavis d'un mois pour le locataire, dépôt de garantie de deux mois maximum. Le bail mobilité, de un à dix mois, complète la gamme pour les actifs en mission ou en formation. Ces règles expliquent le succès du LMNP dans les villes universitaires et les bassins d'emploi comme Lyon et sa périphérie.

Les seuils du micro-BIC en 2026

Le micro-BIC est le régime par défaut. Vous déclarez vos recettes brutes, l'administration applique un abattement forfaitaire, et vous êtes imposé sur le reste. Les seuils ont été revalorisés pour les revenus perçus en 2026.

La loi « Le Meur » de novembre 2024 a durci le traitement des locations touristiques courte durée non classées. Avec 30 % d'abattement seulement et un plafond de 15 000 €, le micro-BIC devient rarement intéressant pour ce type de bien. Le régime réel s'impose presque toujours.

Pour la location longue durée classique, l'abattement de 50 % paraît généreux. Il l'est moins qu'il n'y paraît : dès que vous avez un crédit, des charges de copropriété et une taxe foncière, le réel fait souvent mieux.

Micro-BIC ou réel : le vrai comparatif

Le régime réel permet de déduire toutes les charges effectives : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, travaux, honoraires d'expert-comptable. Et surtout l'amortissement du bien et du mobilier.

Prenons un studio acheté 150 000 € (dont 15 000 € de terrain non amortissable), meublé pour 8 000 €, loué 650 € par mois, soit 7 800 € de recettes annuelles.

Dans cet exemple, le réel économise près de 1 900 € par an. Sur dix ans, l'écart dépasse 18 000 €, bien au-delà du coût d'un expert-comptable (généralement 300 à 600 € par an, en partie compensé par une réduction d'impôt si vous adhérez à un centre de gestion agréé).

Comment opter pour le réel

L'option se formule auprès de votre service des impôts, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée. Elle est valable un an et se reconduit tacitement. Pour un premier investissement, vous choisissez le régime lors de l'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI, dans les quinze jours suivant le début de la location.

Le simulateur de mon site permet une première estimation de votre effort d'épargne et de votre fiscalité : testez le simulateur patrimonial.

L'amortissement, cœur du régime réel LMNP

L'amortissement traduit comptablement la perte de valeur théorique du bien. En LMNP, vous déduisez chaque année une fraction du prix d'achat (hors terrain), des frais d'acquisition et du mobilier, même si le bien prend de la valeur en réalité.

Les règles pratiques

• Le terrain n'est jamais amortissable. Il représente en général 10 à 20 % du prix, davantage dans les centres-villes.
• L'immeuble s'amortit par composants : gros œuvre (50 à 80 ans), façade et toiture (20 à 30 ans), installations techniques (15 à 25 ans), agencements (10 à 15 ans). La durée moyenne pondérée tourne autour de 25 à 35 ans.
• Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans.
• Article 39 C du CGI : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La fraction non utilisée se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité.
• Le déficit issu des autres charges (hors amortissement) se reporte dix ans sur les revenus meublés non professionnels, jamais sur le revenu global.

Concrètement, un bien bien financé génère souvent dix à vingt ans de loyers sans impôt. C'est l'atout majeur du statut, et la raison pour laquelle il figure parmi les leviers de mon article sur les 7 leviers légaux pour réduire ses impôts.

La réforme des plus-values LMNP depuis 2025

C'est le changement le plus commenté. Jusqu'au 14 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention n'avaient aucun impact sur la plus-value à la revente. Le LMNP cumulait donc deux avantages : loyers non imposés et plus-value calculée sur le prix d'achat intégral.

La loi de finances pour 2025 (article 84) a modifié l'article 150 VB du CGI. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La plus-value taxable augmente donc d'autant.

Exemple chiffré

Bien acheté 150 000 €, revendu 180 000 € après douze ans, 50 000 € d'amortissements déduits.

• Avant la réforme : plus-value brute = 180 000 - 150 000 = 30 000 €.
• Après la réforme : plus-value brute = 180 000 - (150 000 - 50 000) = 80 000 €.

Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le taux reste celui des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux (la hausse de CSG de 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières), avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.

Les exceptions préservées

Les résidences services gérées échappent à cette réintégration : résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes âgées dépendantes et structures médico-sociales. Pour ces biens, l'ancien calcul subsiste. C'est un argument nouveau en leur faveur, à mettre en balance avec leurs contraintes propres.

Prélèvements sociaux 2026 : ce qui a changé

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Le taux global des prélèvements sociaux passe ainsi de 17,2 % à 18,6 % sur les loyers meublés non professionnels, dès l'imposition des revenus 2025.

Les revenus fonciers de la location nue restent, eux, à 17,2 %. L'écart de 1,4 point joue légèrement contre le meublé au micro-BIC. Au réel, lorsque l'amortissement ramène le résultat à zéro, il n'a aucun effet : 18,6 % de zéro font toujours zéro.

Si vos recettes dépassent 23 000 € et que vous louez en courte durée, vous relevez par ailleurs du régime social des indépendants auprès de l'Urssaf, avec des cotisations bien plus lourdes. Ce seuil mérite une surveillance attentive.

Résidences services : étudiants, seniors, EHPAD

Investir en LMNP dans une résidence gérée consiste à acheter un lot (chambre, studio) et à le louer par bail commercial à un exploitant qui gère tout. Vous percevez un loyer, occupé ou non, pendant 9 à 12 ans.

Avantages

• Aucune gestion locative, pas de vacance à votre charge.
• Récupération de la TVA (20 %) sur le prix d'achat si la résidence propose les services para-hôteliers requis, à condition de conserver le bien vingt ans.
• Exclusion de la réintégration des amortissements dans la plus-value.
• Rendements bruts historiquement compris entre 3,5 et 5 %, sans garantie pour l'avenir.

Risques

• Dépendance totale à la solidité de l'exploitant. Une faillite ou une renégociation de bail à la baisse arrive régulièrement.
• Marché secondaire étroit : la revente est plus longue et parfois décotée.
• Prix d'achat souvent supérieur au marché du neuf classique, pour un bien à usage unique.
• Le capital n'est pas garanti.

Je recommande d'analyser le bilan de l'exploitant, le taux d'occupation de la résidence et l'indexation du loyer avant tout engagement. Un bail commercial se lit en entier, pas seulement sur la plaquette commerciale.

LMNP ou autres placements ?

Le LMNP est un investissement immobilier avant d'être une niche fiscale. Il demande un apport ou un crédit, du temps de gestion (ou un gestionnaire), et une acceptation du risque locatif. Sa fiscalité avantageuse ne compense jamais un mauvais emplacement.

Pour ceux qui cherchent de l'immobilier sans gestion, les SCPI offrent une alternative mutualisée, mais sans l'effet de levier de l'amortissement. Pour préparer la retraite, le LMNP se combine bien avec un PER : l'un produit des revenus complémentaires peu fiscalisés, l'autre déduit vos versements aujourd'hui. Je détaille cette articulation dans mon article pour préparer sa retraite à 40 ans.

« Un bon LMNP, c'est d'abord un bon appartement dans une ville où les gens veulent vivre. La fiscalité vient ensuite, comme un bonus. Jamais l'inverse. »

Ce que je vous conseille

• Choisissez le réel dès le premier bien si vous avez un crédit. L'écart avec le micro-BIC se chiffre en milliers d'euros par an, et l'expert-comptable se finance tout seul.
• Raisonnez à quinze ans minimum. La réforme des plus-values pénalise les reventes rapides. Le LMNP est un placement de long terme, pensé pour générer des revenus à la retraite.
• Surveillez le seuil de 23 000 € et le ratio avec vos autres revenus pour ne pas basculer en LMP sans l'avoir décidé.
• Intégrez le LMNP dans une stratégie globale. Il ne remplace ni l'épargne de précaution, ni la diversification financière. Nous construisons ensemble cet équilibre lors d'un premier entretien patrimonial offert, au cabinet de Miribel ou à distance.

Si vous détenez déjà un bien meublé au micro-BIC, un passage au réel peut être étudié rapidement sur la base de vos chiffres. N'hésitez pas à me transmettre votre dernière déclaration.

Questions fréquentes

Le LMNP existe-t-il encore en 2026 ?

Oui. Le statut n'a pas été supprimé. La loi de finances 2025 a seulement modifié le calcul de la plus-value à la revente en réintégrant les amortissements déduits. Le régime réel, l'amortissement et le micro-BIC continuent de fonctionner.

Quel est le seuil du micro-BIC pour le LMNP en 2026 ?

Pour les revenus perçus en 2026, le seuil est de 83 600 € pour la location longue durée et les meublés de tourisme classés, avec 50 % d'abattement. Il reste à 15 000 € avec 30 % d'abattement pour les meublés de tourisme non classés.

Faut-il un expert-comptable pour le LMNP au réel ?

Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. La tenue d'un bilan, le calcul des amortissements par composants et la liasse fiscale 2031 sont techniques. Le coût, de 300 à 600 € par an, est déductible et en partie compensé par une réduction d'impôt en cas d'adhésion à un organisme de gestion agréé.

LMNP ou location nue, lequel choisir ?

Le meublé au réel est presque toujours plus avantageux fiscalement grâce à l'amortissement. La location nue est plus simple à gérer, avec des baux plus longs et des locataires plus stables. Le choix dépend de la ville, du type de bien et du temps que vous pouvez y consacrer.

Comment est calculée la plus-value LMNP depuis la réforme ?

Pour les ventes depuis le 15 février 2025, le prix d'achat est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value taxable. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement, avec une exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidences services gérées sont exclues de cette réintégration.

Les informations de cet article sont fournies à titre pédagogique à la date de publication et ne constituent pas un conseil personnalisé. Les placements présentent un risque de perte en capital ; la fiscalité dépend de votre situation et de la législation en vigueur. Seule une étude patrimoniale permet de valider une stratégie.